Le calcul de la surface habitable (SHAB) est important car c’est une surface de référence dans le domaine de la construction et de l’immobilier. Elle est non seulement mentionnée dans les baux de location, mais aussi dans les contrats de vente de maisons. La SHAB sert également à définir les conditions minimales d’habitabilité. De plus, depuis le 1er janvier 2022, la surface habitable est la surface de référence de la RE 2020 pour les bâtiments d’habitation. Enfin, notons qu’elle est identique à la surface dite “loi Boutin”. Découvrons donc comment s’effectue le calcul de la surface habitable.

Calcul de la surface habitable : définition

En premier lieu, la surface habitable (SHAB) trouve sa définition dans l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation.

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres […]

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Calcul de la surface habitable en détail

Afin de ne rien oublier, nous conseillons d’effectuer le calcul en procédant aux deux étapes suivantes :

1. Calcul des surfaces de plancher avant déduction

Pour calculer la surface de base avant déductions, il faudra additionner toutes les surfaces qui correspondent effectivement à du plancher :

• tous les niveaux hors sous-sol
• toutes les surfaces closes par des menuiseries et possédant une toiture

À ce stade, il faudra également compter les surfaces non isolées ou non chauffées. Ce n’est qu’ensuite que nous pourrons déduire certaines de ces surfaces.

2. Surfaces à déduire

Puis, une fois que vous avez calculé votre surface de base, il conviendra de déduire les surfaces suivantes pour obtenir la SHAB :

• toutes les surfaces de plancher de hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m
• les épaisseurs de murs et cloisons, ainsi que leurs embrasures
• tout vide et toutes trémies d’escaliers
• les marches d’escaliers et rampes d’accès
• les gaines et conduits de cheminée si leur partie la plus basse est sous une hauteur de 1,80 m
• toutes les surfaces de combles non aménageables ou non aménagées
• toutes les surfaces en sous-sol
• les garages, ainsi que les remises
• les vérandas, chauffées ou bien non chauffées

Pour rappel, restent toutefois compris dans la surface habitable les éléments suivants :

• toutes les surfaces de placards, ainsi que les foyers de cheminées
• les locaux techniques et celliers, quand ils ne sont ni en combles ni en sous-sol
• les combles aménagés, pour leur partie avec hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m

Schémas et tableaux comparatifs avec les autres surfaces

Schémas comparatifs des surfaces (pdf)